Track Record

Van de informatie die wordt verkregen door raadpleging van de openbare registers van het kadaster mag worden aangenomen dat die juist is. Dat is een uitgangspunt in het recht. Mocht blijken dat die informatie onjuist is, dan wordt de raadpleger die te goeder trouw is beschermd (artikel 3:36 B.W.).

In dit arrest heeft de Hoge Raad die essentiële regel genuanceerd. In dit geval had een schuldeiser beslag laten leggen op een appartementsrecht omdat uit het kadaster bleek, dat daarop geen recht van hypotheek was gevestigd. Toen hij dat beslag later wilde gaan executeren, wist hij echter, dat een notaris een fout had gemaakt en een recht van hypotheek per ongeluk doorgehaald, terwijl dat nog steeds van kracht was. Een doorhaling in het kadaster leidt namelijk niet tot een einde van de hypotheek.

In een dergelijk geval wordt een beslaglegger niet beschermd tegen de onjuistheid van de openbare registers. Volgens de Hoge Raad moet de goede trouw niet alleen op het moment van het leggen van beslag worden beoordeeld, maar juist ook op het moment van de executie. En omdat de beslaglegger toen tijdens die executie van de fout van de notaris wist, was hij op dat moment niet te goeder trouw. En moest hij het recht van hypotheek van de bank respecteren.

Bijzonder en zeldzaam is nog, dat Hoge Raad contrair is gegaan aan de conclusie van de advocaat generaal (dat regelgevend advies dus niet heeft opgevolgd) en de zaak zelf heeft afgedaan (in plaats van de zaak door te verwijzen naar een Gerechtshof zoals normaal gebeurt).

Vervolg op het arrest van het Gerechtshof Den Haag van 18 mei 2015.

Een uitspraak die van belang is zowel vanwege de procesrechtelijke aspecten als de materieelrechtelijke. Zo legt het Hof de bepalingen uit in de financieringsdocumentatie ten aanzien van de vergoeding vervroegde aflossing (de ‘boeterente’) van rentevaste leningen van een professionele vastgoedbelegger. Daarbij komt de Havelitex-leer aan de orde. Het Hof komt op basis van de algemene voorwaarden tot het oordeel dat de leningrente is opgebouwd uit i) fundingkosten (bestaande uit een rentebasis wegens het aantrekken van het geld en de inkoopkosten om dat geld aan te kunnen lenen en uit te kunnen zetten; tezamen de liquiditeitskosten die de looptijdafhankelijke opslag vormen); ii) de debiteurenopslag (wegens risico kredietwaardigheid en zekerheden van cliënt en iii) de bankvergoeding: de marge of winst voor de bank. Geen sprake van aftrek van debiteurenopslag volgens algemene voorwaarden, ook niet als voordeelstoerekening noch naar redelijkheid en billijkheid of via boetematiging.

Ten aanzien van de processuele kant komt het Hof tot het oordeel dat geen sprake is van een gedekt verweer noch strijd met de goede procesorde.

Het Hof heeft de rechtmatigheid van het beroep op het huurbeding door het Restauratiefonds als hypotheeknemer die het gehuurde wil executeren bevestigd en het vonnis bekrachtigd. Het beroep op de huurder op de onbevoegdheid van de hypotheekgever, omdat niet de eigenaar in de hypotheekakte als hypotheekgever is genoemd, maar de schuldenaar die geen eigenaar van het gehuurde is. Huurders stellen daarbij dat de notaris de bedoelde verschrijving niet op de wettelijk voorgeschreven wijze heeft hersteld (artikel 45 lid 2 Wet op het Notarisambt).

Het Hof oordeelt dat dat voor de uitleg van de hypotheekakte niet van belang is; voor die uitleg komt het immers aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte zoals ook betoogd.

Voorts oordeelt het Hof, dat de vereiste schriftelijke toestemming voor de verhuur niet is gegeven en dat het enkele feit dat over verhuur is gesproken niet met zich brengt, dat de huurders een beroep op goede trouw kunnen doen.

In dit arrest werd nog geoordeeld dat latere beslaglegger zich met succes op het bepaalde in artikel 3:36 B.W. kan beroepen. Dat werd later dus gecorrigeerd door de Hoge Raad.

Afwijzing van het wrakingsverzoek van x.

De rechtbank komt terug op een bindende eindbeslissing over de bewijslastverdeling in genoemd vonnis omdat het opdragen van bewijs aan Direktbank en de medegedaagde in het tussenvonnis op een onjuiste juridische grondslag berust, waardoor het onaanvaardbaar is dat de rechter aan die eindbeslissing zou zijn gebonden. Vervolg op het tussenvonnis van de Rechtbank Rotterdam van 19 maart 2014 dat hierna wordt behandeld.

Een klant spreekt na vele jaren haar adviseur en haar bank aan op grond van schending van hun zorgplichten. Bekendheid met risico’s van beleggen? Voldoende bestedingsruimte? Verwerping beroep op schending klachtplicht en beroep op verjaring. Bewijsopdracht.

Een fout van een notaris de schuldenaar een akte van derdenhypotheek hypotheek te laten stellen - in plaats van de eigenaar van het pand - kan worden hersteld door een rectificatieakte als bedoeld in artikel 45 lid 2 Wet op het Notarisambt.

Overleg over verhuur van een tot verhuur bestemd pand leidt niet tot toestemming tot verhuur zodat met recht een beroep gedaan kan worden op het huurbeding. De vordering tot ontruiming werd toegewezen.

Stichting Orfeos is erfpachter van het muziekmakerscentrum MuzyQ in Amsterdam. Voor de financiering van de bouw van MuzyQ heeft Stichting Orfeos leningen afgesloten bij FGH van in totaal € 26.150.000 waarvoor de Gemeente zich garant heeft gesteld. Omdat Orfeos haar verplichtingen niet nakwam heeft FGH in een beroep gedaan op deze garantie. De Gemeente heeft sindsdien wel de rente voldaan, maar niet de aflossingen. FGH heeft aangekondigd tot openbare verkoop over te zullen gaan. Stichting Orfeos vordert dat de Gemeente ertoe wordt veroordeeld over te gaan tot het betalen van periodieke aflossingen aan FGH en dat het FGH wordt verboden over te gaan tot parate executie. Omdat vast staat dat er sprake is van een betalingsachterstand is FGH bevoegd over te gaan tot openbare verkoop. Volgens de voorzieningenrechter kan niet worden gezegd dat FGH deze bevoegdheid misbruikt. De openbare verkoop mag derhalve doorgang vinden. Stichting Orfeos heeft derhalve geen belang meer bij haar vordering jegens de Gemeente, zodat die wordt afgewez. Wel acht de voorzieningenrechter het raadzaam dat Stichting Orfeos en de Gemeente met behulp van mediation tot een vergelijk komen over de tussen hen nog spelende rechtsvragen. Die hebben uiteindelijk geleid tot een voor alle partijen bevredigende oplossing.

Verkoop onroerende zaak aan echtgenote. Koopsom wordt omgezet in lening en bij levering kwijtgescholden. Benadeling van schuldeisers. Wetenschap van benadeling.

De curator wordt verboden om de verhypothekeerde woning van de gefailleerde van de bank op te eisen en te verkopen omdat niet te verwachten is. Per saldo is dan ook in redelijkheid, mede gezien de slechte omstandigheden op de woningmarkt, niet op afzienbare termijn ofwel binnen de te verwachten looptijd van de faillissementen, te verwachten dat de verkoop door de curator op enigerlei wijze enig boedelactief voor de gezamenlijke crediteuren zal kunnen opleveren. Evenmin is thans de verkoop van de woning door de curator noodzakelijk om de thans gemaakte of de tot opheffing van de faillissementen nog te maken faillissementskosten te kunnen dekken.

Indien een huurovereenkomst tot stand is gekomen na bekendmaking van de executoriale veiling is voor inroeping van het huurbeding geen voorafgaand verlof van de voorzieningenrechter vereist (artikel 3:264 lid 5 laatste volzin B.W.) Daarvan is sprake en dat betekent dat Fortis zonder voorafgaand verlof door middel van het inroepen van het huurbeding de huurovereenkomst tussen de hypotheekgever en de bewoner kon vernietigen. Dat heeft de bank bij brief gedaan waarbij de bewoner is gemaand het pand te ontruimen en dat de huurovereenkomst door Fortis is vernietigd. Aldus heeft de bewoner het pand zonder recht of titel in gebruik heeft en dat hij daarmee inbreuk maakt op het eigendomsrecht van Fortis. De vordering tot ontruiming wordt daarom toegewezen.

Het is niet noodzakelijk toestemming te krijgen van de voorzieningenrechter een huurbeding in te roepen indien de huurovereenkomst tot stand is gekomen na bekendmaking van de executoriale veiling (artikel 3:264 lid 5 laatste volzin B.W.) De vordering tot ontruiming is ook tegen krakers toewijsbaar.